Verkehrs­gutachten

Die Verkehrswertermittlung richtet sich in Deutschland nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB). 

Dieser lautet wie folgt: 

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre".

Die Verkehrswertermittlung, man nennt diese auch Voll- oder Marktwertgutachten, wird dann angewandt, wenn ein Objekt hinsichtlich seines Verkaufs- oder Kaufpreises zu einem festgelegten Zeitpunkt bestimmt werden soll.

Bei der Verkehrswertermittlung kommen, je nach Objekttyp, unterschiedliche Verfahren (Sachwert-, Ertragswert-, Vergleichswertverfahren) zur Anwendung.

Sachwertverfahren

Hier wird die Immobilie in Hinblick auf die Baukosten (Normalherstellungskosten) bewertet. Für diese „Normalherstellungskosten“ ergeben sich je nach Gebäudetyp und Gebäudestandard unterschiedliche Wertansätze. Zusätzlich werden Faktoren wie z.B. erfolgte Modernisierungen, Bodenwert, Baupreisindex, örtliche Kostenstruktur, das regionale Marktverhalten, aber auch die Alterswertminderung, berücksichtigt.

Ertragswertverfahren

Grundlage für dieses Verfahren ist der Ertrag, den das Objekt einbringt. Maßgebliche Faktoren sind die Wohnfläche und der Mietpreis pro m². Davon abgezogen werden die Betriebskosten. Man spricht hier auch von Rohertrag und Reinertrag. Weitere Berechnungsfaktoren sind z.B. der Bodenwert, die Restnutzungsdauer und der örtliche Liegenschaftszins.

Vergleichswertverfahren

Hier wird der Wert der Immobilie anhand der Verkaufspreise vergleichbarer Objekte ermittelt. Im Idealfall stimmen die relevanten Merkmale wie z.B. Baujahr, Größe, Standard oder Lage der Vergleichsimmobilien mit den Merkmalen des Bewertungsobjektes überein. Sollte dieser Idealfall nicht bestehen, werden die objektrelevanten Merkmale vom Sachverständigen nach vorgegebenen Berechnungsverfahren in ein vergleichbares Verhältnis gesetzt.